全球买家瞄准日本酒店地产

春节过后，最为劲爆的消息便是——中国赴日人数首次突破200万，45万国人在日消费近1125亿日元(约合60亿元人民币)，即人均1.3万元人民币，其中约一半用于购物。相信除了抢购备受追捧的日本马桶盖外，日元贬值潮、签证放宽、旅游热、2020年东京奥运会效应的“四效叠加”必将滋长其他投资需求，而欧美投资商和部分中国买家已经瞄准了日本旅游酒店地产。

复星集团业务发展总监潘震对《第一财经日报》记者表示：“复星投资了地产投资平台，收购了日本花旗银行总部大楼，并会持续关注其他机会。”

此外，CFA协会首席顾问、拥有多年海外置业经验的陈虎对记者描述称：“总体购置酒店要看两方面，一个是有100~200房间的小型精品，有独特景观和地理优势;一种是娱乐休闲度假性，比如水上乐园、温泉高尔夫等。中国某投资公司早在2011年就已经布局投资日本酒店地产，包括酒店、旅游地产，并可以通过杠杆，避免2012年开始的日币贬值风险，同时分享资产升值和稳定的租金回报。”

全球买家瞄准日本酒店地产

自2012年12月安倍执政以来，“安倍经济学”(Abenomics)三箭齐发，日经225指数上涨了81%，而日元贬值了40%，吸引了大量全球游客。同时，范围广阔却长期沉寂的日本地产市场也吸引了更多投资。

据统计，2014年全年中国游客赴日人数比2013年增加了83%，达到240多万人，仅位于中国台湾和韩国之后。《华尔街日报》此前分析称，由于投资回报率高、日元汇率低以及2020年东京奥运会等带来的强劲增长前景，2014年日本酒店地产投资额达2008年金融危机以来最高水平。

据美国数据和研究提供商RealCapitalAnalyticsInc.统计，去年投资日本酒店的总金额高达2970亿日元(约合25亿美元)，其中海外总投资额高达680亿日元，这是2008年以来高点。尽管这尚不及2007年全年投资额的一半，但已经是2009年的9倍。2009年正值金融危机后地产投资最为萧条的时节，全年投资总额仅323亿日元。

在近期的投资案中，2月13日，美国私募股权基金巨头贝恩资本(BainCapital)宣布决定收购日本大江户温泉控股公司(Ooedo-OnsenHoldings)，但没有披露具体细节。大江户温泉控股公司旗下共有29处温泉旅馆。据知情人士透露，包括股权和负债在内，贝恩需要支付约500亿日元的对价(约合4.22亿美元)。

贝恩资本在声明中称，自2007年起，大江户温泉控股公司的销售额取得了约30%的年均增长率。预计2014财年(截至2015年2月)，大江户温泉的销售额将达到350亿日元(约3亿美元)。

市场人士表示，2020年东京将举办夏季奥运会，但日本经济长期停滞不前，为吸引更多海外游客以提振本土经济，政府放宽签证的发放条件，并扩大免税品种类。贝恩也表明看好日本旅游业发展。

根据日本国家旅游局预计，2020年夏季奥运会举办之时，海外游客可以达到2000万人次。日本政府也将陆续修建体育场馆，而部分场馆距离大江户温泉咫尺之遥。

“对于旅游产业而言，这波行情尤其值得关注。去年外国游客消费额上涨40%，尤其是中国游客的消费独占鳌头，几乎较其他国家翻了一番。”海外置业服务人士告诉记者。

去年，最大酒店交易单花落HulicCo.，该集团收购了共有703间房的东京湾舞滨酒店俱乐部度假村，该度假村是东京迪士尼度假区的公认酒店，总值约350亿日元;紧随其后的是GreenOakInvestmentManagementK.K.，其在去年6月已购置了377间房的冲绳岛万丽度假酒店以及一家较小的酒店，两座房产总共耗资125亿日元。

不过，相较于中国香港、新加坡等其他亚洲城市，日本的英语普及度较低。再加之四年前的地震、海啸和核泄漏等使整个国家处于瘫痪状态，也严重阻碍了其旅游业发展。根据联合国世界旅游组织统计，日本在2013年国外游客游览地排行中位列第27。

尽管如此，不少买家仍然持看多态度，日本酒店地产回报相对较高也是主因。相关数据显示，日本酒店地产2013年的总体投资回报(加上资本利得)8.1%，高于美国和新加坡的7.1%和6.1%。而到了2014年7月，日本回报率已经升至10.4%。

根据全球酒店数据的最重要提供者STRGlobal，过去三年来，日本酒店单间回报(该行业的主要绩效标准)每年上涨约10%，领先于如美国、英国、澳大利亚、新加坡等主要市场。此外，日本酒店收费低于其他主要经济体。日均消费为123美元，而新加坡和法国则分别达到236美元和220美元。

一名日本房地产投资顾问告诉记者：“日本贷款程序较为简便、利率低，这也是吸引投资者的原因。更多放贷人也开始运用更具前瞻性的估值方法。”

之所以近年来日本各大银行放贷意愿强烈，这主要由于银行的传统投资渠道——政府债券的收益率低得可怜，而日本央行的QQE购债计划则是其推手。

仲量联行酒店集团日本总经理智彦沢柳(TomohikoSawayanagi)称：“收购市场的竞争已经变得更为激烈，同一地产往往都会收到十个投资方的竞价。”

日美房产哪家强?

值得关注的是，今年来赴美购房潮大热，且日本酒店地产的诱人收益也打开了买家的想象空间——住宅地产等是否也值得购买?

“投资房产的增值部分是关键，而投资酒店房产和住宅房产要区别对待。”某房产投资顾问告诉记者，日本房产增值率较大程度低于美国，且日元贬值趋势带来投资不确定性，美元走强也加强了美元资产吸引力，预计美国房产在三年内将实现3%~5%的增速。此外，日本是老龄化社会，人口趋势长期负增长，因此对于房地产的自然需求大大低于移民国家的美国了，这也是近二十年来日本房价一蹶不振的主因。

不过，在美国购房的成本较大，每年征收的房地产税是必须考虑的投资成本。在美国居住近20年的上海交通大学上海高级金融学院金融学教授钱军此前表示，美国各地房产税差别较大，如波士顿郊区为1%，而纽约和新泽西则为2%。

此外，如果投资者购置房产后出租，应缴税收相当于租金收入的三分之一。“若此后打算将房屋出售，卖方需付给经纪人5%的佣金，因此实际收益可能不如表面。”钱军称。

也有日本房产投资顾问表示，日本租赁市场成熟，人口密度高，房屋入住率始终维持在90%以上，因此投资日本房产后的租赁回报率较为可观，中国约2%~3%，日本则高达10%左右。

值得注意的是，日本的房屋所有权，包括土地价格，完全属于个人私有，可以代代相传。此外，买家有机会办理一年至三年投资签证，一定时期后可以办永久居民证。

而对于日元贬值风险，不少买家也有不同见解。“在日本买房，既是存钱(有利息)，也是炒外汇(日元低)，又是投资(房产升值空间大)。”

这股赴日抢购马桶盖的狂潮会否进一步刺激赴日地产投资?这一颇为有趣的问题也有待市场买家考证。