部分城市楼市限购放开 住建部专家称方向没错

　　据新华网消息昨日有媒体称，住建部一位相关司局的人士向记者确认，“近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。报道称，与过去两年一有地方试探放松限购就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默认。对此，住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向记者表示，这个方向没错。实际上，在今年全国两会上，住建部副部长齐骥就曾表示，今年房地产要“双向”调控，即对热点城市不放松，而对库存高的城市要控制节奏，并采取办法去库存。

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　　除北上广深其他城市限购可自行调节

　　住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。

　　自3月份起，杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来，楼市寒意袭人。过去10年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有。即使央行召开被解读为“微救市”的座谈会，强调在首套房贷上要讲政治，也并未下发文件。

　　中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同，过去10年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有，调整完全生发于市场。

　　华夏银行副行长黄金老认为，这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。

　　至于原因，华远地产董事长任志强在个人微博中将罪魁祸首归在“个贷收紧”上。除了缓批，贷款利率上浮影响更大，因为直接关系到购房成本。

　　普通民众更关心的是，楼市再次由热转冷之际，“限贷”已经发生了变化，而类似上届政府的行政调控手段“限购”，会不会借机退出？

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　　调控的最佳时间窗口

　　“现在是改革调控手段的最佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

　　住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

　　这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。

　　对地方政府来说，对土地财政的深度依赖，让其早就在放松限购这个问题上充满动力。

　　2013年全国土地出让金超过了历史最高点的4万亿元，而2014年前4个月，土地购置面积同比降了8个百分点。

　　同策咨询研究部测算了45个限购楼市的土地财政依赖度，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南，依赖度最高的杭州高达156.4%。

　　地方政府开始不断做出试探，2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。

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　　信贷松紧决定楼价

　　过去6年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。

　　对楼市下跌拖累整体经济的担忧，支撑了过去数次的救市，但也因此导致了房价的报复性上涨，更阻断了房地产行业的正常周期性调整。

　　绿城宋卫平将个人股权出售，或许正是救市刺激的一个悲剧注脚。2008年绿城曾命悬一线，最后却因4万亿实现命运逆转，2009年从全国第八升到全国第二，并完成全国化布局。结果限购政策一出台，急速扩张的高端产品迅速变成巨量库存，资金链陷入崩溃。

　　如若限购退出，楼市会不会再次暴涨，从而重复过去的错误？聂梅生沉吟半晌说，“不见得，此一时彼一时。顶多能托个底，不让楼市悬崖式下跌。”

　　高策地产董事长陶红兵也认为放松限购对预期的影响要大于实质影响，因为在户籍并不严苛的二三线城市，限购目前的实际意义已不大。

　　过去6年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。

　　信贷会再次大放水吗？巴克莱银行首席中国经济学家常健认为不会，处在高收益货币市场基金的竞争中，银行在2013年下半年的融资成本已经上升。退出限购后，聂梅生提出，可以通过限制第三套房的贷款、提高房产税来遏制投资冲动。“既然市场已经自行做出了调整，为什么不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台，不再通过行政手段调控楼市，使用更市场化的信贷和税收政策？”